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Le mythe de la "taxe de bienvenue"

Un historien de Québec a déboulonné un mythe bien ancré

MICHEL MADORE  -  L'EXPERT IMMOBILIER  -  8 FÉVRIER 2019


Selon Frédéric Lemieux, la mal aimée «taxe de bienvenue», perçue au moment de l’achat d’un immeuble, ne concerne d'aucune façon l’ancien député, ministre et juge Jean Bienvenue.


Son article très rigoureux  présente quatre variantes du mythe selon lequel M. Bienvenue aurait «parrainé cette loi (instaurant la taxe) en chambre, fait adopter cette loi, suggéré sa création à ses collègues ministres ou simplement recommandé son adoption». Mais il apparaît qu’aucune de ces variantes n’est correcte.


La loi qui a amené cette taxe honnie a été adoptée par le nouveau gouvernement de René Lévesque le 22 décembre 1976. Or, M. Bienvenue avait perdu son siège de député cinq semaines plus tôt, lors du scrutin du 15 novembre. Il n’aurait pu ni parrainer ni faire adopter la loi.


D’autres recherches montrent que M. Bienvenue n’a ni suggéré ni recommandé l’adoption de ce texte. D’ailleurs, l’expression «taxe de bienvenue» n’apparaît pour la première fois dans un journal qu’en 1982. Elle n’est utilisée en Chambre, pour la première fois, qu’en 1991, au moment où le gouvernement Bourassa obligeait les municipalités à percevoir ce droit sur les mutations immobilières.


En 1993, un article de Guy Pinard, de La Presse, attribuait faussement la paternité de la taxe à Jean Bienvenue. Ce papier «établit l’argumentaire fondateur du mythe de la taxe de bienvenue .

L’article de Pinard a suffi à assurer une longue vie dans les médias à cette légende», regrette l’historien Lemieux.


Encore aujourd’hui, de nombreuses publications utilisent, à tort, la majuscule pour parler de la taxe de «Bienvenue». Même le site internet de l’Association professionnelle des notaires du Québec prétend que «c'est Jean Bienvenue, alors ministre dans le cabinet de Robert Bourassa, qui parraina cette loi.


 Lemieux, F. (2017). Le mythe de la « taxe de Bienvenue ». Bulletin d'histoire politique, 26(1), 330–334. https:// doi.org/10.7202/1041446ar 


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Selon Frédéric Lemieux, «il est temps que Jean Bienvenue cesse de porter l’odieux de cette taxe. L’amalgame avec son patronyme est un raccourci séduisant par son côté anecdotique, mais sans aucun fondement». 

Article complet
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Test de résistance et surtaxe, les impacts de ces mesures

Michel Madore - l'expert immobilier - 1er février 2019

Les mesures et interventions gouvernementales,  notamment la taxes sur les acheteurs étrangers (de Vancouver et Toronto) et  le tests de résistance à l'échelle du pays ont contribué au ralentissement des marchés immobiliers en 2018. Il y a certes eu, d'importantes baisses de prix dans plusieurs marchés mais, la diminution de la capacité d'emprunt n'a pas facilité l'accession à la propriété.


Les  acheteurs doivent "se qualifier"  avec le taux de 5 ans plus 2%.  Le résultat est que, tous les emprunteurs ont perdu de la capacité d'emprunt. En plus d'affecter la capacité d'emprunt, cette mesure à certainement à nui  à la perception qu'ont les Canadien à l'égard de l'immobilier.


Une étude avance qu'un acheteur de maison sur trois aurait renoncer à l'achat d'une maison en 2018, en raison de la chute notoire de sa capacité d'emprunt.   Ceux qui ne peuvent plus acheter demeurent locataires, ce qui accroît la pression sur les marchés locatifs.  


Le marché local s'en est bien tiré, particulièrement dans la région métropolitaine de Montréal . L'absence de surtaxe pour les acheteurs étrangers a sans doute contribué aux ventes d'appartements au centre-ville. Les prix relativement abordables (par rapport à ceux des autres grandes villes) et le marché de l'emploi ont également contribué à la bonne tenu du marché immobilier au Québec.


Je suis  favorable qu'une ville, mette en place une surtaxe aux acheteurs étrangers.  Une telle mesures a pour but de ralentir la prospection, ralentir la progression des prix. Ralentir et limiter la progression des prix protège l'accession à la propriété des citoyens  de la population active locale.


Je ne conteste pas,  rôle de régulateur de la banque du Canada. Je suis également d'avis qu'il n'y a pas d'intervention parfaite ou sans conséquence négative.   Le test de résistance imposé depuis janvier 2018 aux emprunteurs pourrait, si il n'est pas modifié, entraîner d'énormes conséquences. Imaginez un instant que le taux d'intérêt monte de 1 ou 2% et que de les banques soient toujours contraintes d'y ajouter un autre 2% pour établir capacité d'emprunt,  ce test de résistance anéantirait le marché immobilier au pays.

L'impact aux renouvellements

Des ménages qui ont acheté leur maison en utilisant leur capacité de crédit à la limite dans le cadre des règles précédentes,  pourrait ne plus se qualifier au renouvellement de leur hypothèque, pour la maison qu’ils occupent. 


Quelle est la conséquence pour eux? La banque ne les mettra pas dehors, mais ils deviendront captif de celle-ci et n’auront plus aucun pouvoir de négociation. 

Calculateur de capacité financière

Vice caché

Michel Madore - l'expert immobilier - 24 janvier 2019

  

Qu'est-ce qu'un vice?

Un vice est un défaut qui diminue la qualité d'un immeuble. C'est un défaut important qui empêche le propriétaire d'utiliser ou de profiter pleinement et normalement de son immeuble.

On parle ainsi de vice si le défaut est grave à un point tel que si l'acheteur avait été mis au courant du vice, il n'aurait peut-être pas acheté l'immeuble ou il aurait payé un prix moins élevé.


Les vices cachés

-n'est pas apparent et un simple examen ne permet pas de le découvrir 

-est inconnu de l'acheteur 

-existait au moment de l'achat.

Le vendeur est responsable du vice caché même s'il ignorait son existence au moment de la vente.


Les vices apparents

Généralement, le vendeur n'est pas responsable des vices qui sont apparents.

Les vices apparents sont visibles et ressortent lors d'un simple examen, c'est-à-dire sans que l'avis d'un expert soit nécessaire. Cet examen peut être fait par l'acheteur au moment de la visite de l'immeuble et il doit être sérieux, attentif et prudent.

En conséquence, le vendeur ne sera pas responsable des vices:

-apparents;

-dont il vous a parlé;

-dont vous connaissiez ou aviez constaté l'existence au moment de l'achat.


Les recours de l'acheteur

La garantie contre les vices cachés permet notamment à l'acheteur d'obtenir, selon la situation:

-une diminution du prix de l'immeuble;

-le remboursement des rénovations qui ont été faites ou seront nécessaires  pour réparer le vice;

-un remboursement pour les dommages subis dans certaines circonstances;

-la résolution de la vente pour remettre l'immeuble au vendeur et se faire  rembourser le prix qu'il a payé pour l'acheter.


Quoi faire si vous découvrez un vice caché?

-dénoncer par écrit au vendeur le vice dans un délai raisonnable de sa découverte;

-mettre en demeure le vendeur;   (possible de fusionner avec la dénonciation) 

En absence de règlement à l'amiable

-poursuivre le vendeur à la condition  

-de prouver qu'il s'agit d'un vice caché; -soit un vice grave; -inconnu de l'acheteur au moment de la vente;  -antérieur à la vente;  -non apparent lors de la vente. 


Acheter à ses "risques et périls" 

Lorsque vous achetez un immeuble « à vos risques et périls », cela signifie que vous achetez l'immeuble dans l'état où il se trouve, avec ou sans vice. Cette mention dans le contrat de vente fait en sorte que vous n'avez pas de protection contre un vice caché. Vous achetez l'immeuble...et ses défauts!


Le vendeur doit dévoiler les vices qu'il connait

Le vendeur doit vous informer des vices qu'il connaît et qui affectent l'immeuble que vous voulez acheter. Autrement dit, il doit faire preuve de transparence.

Le vendeur ne peut pas:

-vous mentir, en vous cachant l'existence d'un vice;

-omettre de vous dire un fait important pour vous inciter à acheter l'immeuble;

-embellir la réalité pour que vous achetiez l'immeuble à de meilleures conditions, par exemple à un prix plus élevé.

Le vendeur doit vous informer des vices, entre autres pour que vous puissiez évaluer les coûts des rénovations ou des réparations qui doivent être faites dans l'immeuble. Puisque que certains vices peuvent diminuer la valeur de l'immeuble, leur dévoilement vous permet de demander une diminution du prix de l'immeuble ou de le négocier.


Inspecter l'immeuble avant d'acheter

Il n'est pas obligatoire d'engager un inspecteur en bâtiment pour examiner un immeuble avant que vous l'achetiez. Toutefois, la loi prévoit que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur prudent et diligent ne sont pas garantis. Manquer de prudence et diligente , revient à accepter d'acheter l'immeuble avec tous les vices qui auraient pu être décelés et d'en assumer les coûts et les réparations. 

Or, pour être considéré comme un acheteur « prudent » et « diligent », il faut: 

-faire un examen visuel, sommaire et attentif de l'immeuble;

-être à l'affût d'indices apparents qui pourraient laisser soupçonner la présence d'un vice 

- si vous soupçonnez un vice, de faire faire une inspection plus approfondie ou recourir à un expert.


En tant que courtier immobilier, je recommande à mes clients acheteurs, de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions


Avis : L'information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant un ou des conseils ou avis juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, veuillez consulter un avocat ou un notaire.


  

Visionnez les vidéos de Michel Madore l'expert immobilier

n'est pas apparent, inconnu de l'acheteur, existait au moment de l'achat

n'est pas apparent, inconnu de l'acheteur, existait au moment de l'achat

Avez-vous vraiment besoin d'un courtier immobilier?

MICHEL MADORE • L'EXPERT IMMOBILIER • VENDREDI 19 JANVIER 2019

  

Quand vient le temps de vendre une propriété, certaines personnes se questionnent sur la nécessité d'utiliser les services d'un courtier immobilier. La question est légitime, considérant les coûts associés à ce choix. J'ai dressé une liste des opérations/prestations que je réalise pour mes clients vendeurs et je vous partage ensuite mon raisonnement, appuyé par plus de 15 années de pratique du courtage immobilier.

L'opinion de la valeur marchande:

  

Possédant l'expertise et ayant les outils nécessaires,  je suis en mesure d'évaluer la valeur marchande de votre propriété en tenant compte de nombreux facteurs tels que la localisation, la superficie du terrain, la superficie habitable, les revêtements extérieurs, les aménagements, les couvre-sols ainsi que la qualité des finitions, des armoires de cuisine, des salles de bains, etc.

L'analyse du marché local:

Ayant accès aux statistiques immobilière et aux indices économiques, je suis en mesure de conseiller adéquatement le vendeur sur le prix d'inscription et  l'approche stratégique la plus susceptible,  de générer les meilleurs résultats. 

Examen des titres:

Les titres sont des documents, des actes, des certificats. Ils peuvent être affectés par des irrégularités ou des vices tels que servitudes, empiétements, limitations de droit public, bénéficiant ou pas de droits acquis. Au Québec, la responsabilité de l'examen des titres est ultimement celle des notaires. L'examen des titres par le courtier permet de mieux décrire l'immeuble, faisant en sorte d'éviter que la transaction soit annulée à la dernière minute, avec toutes les conséquences que cela peut entraîner. 

La présentation de l'immeuble:

 C'est bien connu, une présentation optimisée aide à obtenir un meilleur prix de vente et/ou un délai de vente plus court. Fort de plusieurs années d'expérience, je suis en mesure, dans bien des cas, de conseiller mes clients sur les différentes interventions possibles et de leurs impacts sur les conditions de vente. Dans d'autres, de vous référer un collaborateur chevronné.

La rédaction et la publication de la fiche descriptive:

 La fiche descriptive est l'outil par excellence pour générer de l'intérêt. Des photographies de qualité et de l'information pertinente sont essentielles. Toutes les informations techniques publiées, sont minutieusement vérifiées par le courtier.

Les visites:

Prises en charge par le courtier, les visites sont planifiées de manière à optimiser l'expérience-client. 

Réception de promesses d'achat:

 Qu’elle soit présentée au vendeur par un collaborateur, transmise d'un coutier à l'autre, qu'il y en ait qu'une seule ou plusieurs, je résume le contenu des promesses d'achat et conseille stratégiquement mon client. 

Rédaction des avant-contrats:

À différentes étapes du processus, je prends en charge la rédaction ainsi que la transmission de l'ensemble des documents. Ils peuvent entre autres inclure le contrat de courtage, la déclaration du vendeur, des modifications, des contre-propositions et des annexes. Pour plus d'efficacité, j'utilise des solutions technologiques sans papier avec signatures numériques.

La négociation

La capacité de négocier varie d'une personne à une autre. Certains sont très habiles au jeu tandis que d'autres sont inconfortables ou carrément mauvais. Un excellent négociateur pour autrui est souvent médiocre pour lui même. Quelques secondes et bien peu de mots suffisent pour gagner ou perdre des milliers de dollars. Les clients que je représente peuvent compter sur mes habilités et mon expérience en négociation. 

Le suivi de la réalisation des conditions

  Les promesses d'achat sont pratiquement toujours conditionnelles (contenant un certain nombre de conditions). Je prends en charge le suivi de la réalisation des conditions et ce, jusqu'à ce que les parties soient juridiquement liées. 

Accompagnement à toutes les étapes

 Mon rôle lors de la signature est de m'assurer que l'acte de vente reflète les conditions prévues aux avant-contrats ainsi que de vérifier l'exactitude des répartitions. Bien que la signature de l'acte de vente se déroule généralement sans aucun souci, il arrive à l’occasion que le courtier ait un rôle crucial et déterminant. Que ma présence soit utile ou pas, j'accompagne mes clients du début du processus jusqu'à la toute fin. 

Vendre avec un courtier ou vendre soi-même?

  Une majorité d'ACHETEURS utilisent les services d'un courtier pour dénicher et négocier l'achat de leur nouvelle propriété. Pourquoi se priveraient-ils des services d'un pro, d'autant plus que ces services n'entraînent pas de coûts directs? 


L'acheteur idéal, c'est-à-dire celui qui est disposé à payer le juste prix pour votre propriété, est peut-être une personne de l'extérieur qui s'installe dans la région ou un premier acheteur, prudent et inexpérimenté. Ces deux types d'acheteurs sont peu enclins à magasiner seul, sans courtier.
Les acheteurs opérant seul, sans courtier, en parcourant les annonces des journaux et en visitant des sites comme celui de DuProprio, sont majoritairement des gens du secteur, des acheteurs expérimentés à la recherche d'une bonne occasion. D'un coté, un vendeur désirant épargner la commission et de l'autre, un acheteur sans courtier à la recherche d'un deal.


Comment serait-il possible de chiffrer l'économie de vendre avec un publicitaire tel que DuProprio si,  l'on ne connaît pas le prix de vente qu'il aurait été possible d'obtenir avec un courtier?


Les individus ont des expériences et des qualifications variées. Un avocat n’aurait sans doute aucune difficulté à vérifier des titres ou à rédiger une promesse d'achat, un décorateur à optimiser la présentation de sa propriété, un pro du marketing à créer une fiche descriptive attrayante.
Le courtier immobilier est, quant à lui, un spécialiste en courtage immobilier.

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Les taux hypothécaires en 2019

Incertitudes et leurs impacts sur les taux

MICHEL MADORE  ·  L'EXPERT IMMOBILIER  ·  JEUDI 17 JANVIER 2019


On s'attendait à ce que la Banque du Canada continue de resserrer sa politique monétaire en augmentant continuellement le taux directeur, qui influe sur les prêts hypothécaires, en particulier ceux à taux variables. Selon certains experts, la Banque du Canada augmentera les taux une à deux fois cette année, probablement une fois au printemps / été et peut-être une autre hausse l’hiver. C'est du moins pour plusieurs, le scénario le plus probable.


Il y a cependant un bon nombre d’incertitudes sur le marché en ce moment, le président américain, le cour du pétrole, une guerre commercial entre les américains et les chinois, des tentions diplomatiques entre le Canada et la chine pour nommer que ceux-là.


L'évolution des dossiers précités et d'autres facteurs économiques pourraient influencer les décisions de la banque. Stephen Brown de Capital Economics, une sociétés indépendantes de recherche économique, prévoit que la banque centrale pourrait devoir abaisser le taux directeur vers la fin de cette année. 


Le cour du pétrole et le marché immobilier pèseraient plus lourdement sur l'économie que ne le prévoit la Banque. Selon cette hypothèse, il serait peu probable que d'autres hausses des taux d'intérêt soient appliquées et les probabilités de baisses des taux d'intérêt augmenteraient au cours des prochains trimestres.


La bonne nouvelle pour les emprunteurs


La bonne nouvelle pour les emprunteurs est que l'incertitude actuelle, le cour du pétrole à moyen terme et le marché immobilier au ralenti font en sorte qu'il ne devrait pas y avoir de changements radicaux dans les taux d'intérêt hypothécaires, du moins à court terme. Nous avons besoin des banques et heureusement pour nous, les banques ont besoin de nous pour faire de gros profits. Pour faire de gros profit, elles doivent prêter beaucoup d'argent.

Politique monétaire 101

    

La politique monétaire de la Banque du Canada vise à préserver la valeur de la monnaie en maintenant  l'inflation à un niveau bas, stable et prévisible. 


Si l’inflation est inférieure à la cible, la Banque peut diminuer le taux directeur pour encourager les institutions financières à réduire le taux d’intérêt applicable sur les prêts personnels et hypothécaires qu’elles proposent et pour stimuler l’activité économique.


Si l’inflation dépasse le taux cible, la Banque peut hausser le taux directeur. Ce faisant, elle incite les institutions financières à majorer le taux d’intérêt applicable sur les prêts personnels et hypothécaires qu’elles proposent, et décourage les emprunts et les dépenses, ce qui relâche les tensions inflationnistes.


En savoir plus

intergénération LA solution aux prix élevés des maisons

La vie intergénérationnelle est peut être la nouvelle "ancienne" solution aux prix élevés des maison


MICHEL MADORE L'EXPERT IMMOBILIER·DIMANCHE 22 AVRIL 2018


Les ménages multigénérationnels, ceux où au moins trois générations d'une famille vivent sous le même toit, représentent 2,9% de tous les ménages canadiens. Leur concentration est plus élevée près des grands centres urbains.


L'an dernier, Statistique Canada a signalé que 2,2  millions de Canadiens vivant dans un ménage multigénérationnel. Ces ménages ont considérablement augmenté en nombre au fil des ans en raison de l'immigration en provenance de pays où des conditions de logement similaires sont plus fréquentes.


Les ménages multigénérationnels sont plus grands et nécessitent donc plus d'espace d'hébergement. Les grandes maisons de banlieue de quatre à cinq chambres à coucher sont plus compatibles avec ces styles de vie que les copropriétés ou les petites maisons qui sont plus prononcées dans le noyau urbain.


En plus des avantages connus des ménages multi générationnels tel que,  des grands-parents s'occupants  de leur petit enfants ou des enfants qui veillent sur leurs parents âgés, sans avoir à se déplacer, ceux-ci contribuent à faire baisser la pression sur la demande immobilière en utilisant l'espace disponible plus efficacement.


La vie multigénérationnelle n'est pas pour tout le monde. Cependant, l'escalade des prix des maisons force des changements dans les modes de vie, même parmi les ménages où de tels arrangements n'ont pas été répandus dans le passé. À Toronto, par exemple, près d'un jeune adulte sur deux âgé de 20 à 34 ans habitent chez leurs parents.


Si le prix des maisons ne s'adapte pas à la capacité financière des ménages, les ménages pourraient à l'avenir, devoir adapter leur mode de vie aux prix des maisons.
www.hmbulletin.com.


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Prudence avec le conseiller de votre banque

Le fédéral soulève un problème avec les conseillers en hypothèques


MICHEL MADORE L'EXPERT IMMOBILIER·SAMEDI 7 AVRIL 2018


Un rapport discrètement publié par l'Agence de la consommation en matière financière du Canada nous informe que, les spécialistes en prêts hypothécaires sont incités à vendre des hypothèques qui génèrent des commissions plus élevées.  Qu'il y à un coté “pervers” à la façon dont les banques commissionne la vente d'hypothèques. Le rapport conclut que les six grandes banques se concentrent sur la vente de produits et incitent les employés à le faire. Le résultat est que les succursales bancaires sont maintenant des «magasins», dont la priorité est de vendre, au souvent au détriment des intérêts des consommateurs. Un système sophistiqué a été mis au point pour récompenser les employés pour ces ventes, à la fois financièrement et non financièrement. L'ACFC s'inquiète également du fait que les contrôles bancaires n'ont pas suivi le changement dans le modèle de la banque de détail, ce qui les rend «insuffisants» et enclins à la «vente abusive».

Pour ceux qui ont besoin d'une traduction en bon français, ils disent essentiellement que l'incitation à vendre est plus importante que la protection des consommateurs. 

Avez-vous remarqué une explosion dans les publicités, où la banque propose d'envoyer un spécialiste en prêts hypothécaires à peu près partout où vous voulez rencontrer? Ce sont les spécialistes en prêts hypothécaires mobiles, certaines banques «vendraient  jusqu'à 90% de leurs hypothèques par ce canal.  Les organismes de réglementation ont constaté que tous les six grands offrent ce service et utilisent tous une rémunération  100% commission.Ce modèle de rémunération signifie que le spécialiste en hypothèques n’est payé que si vous empruntez. Par exemple, si la commission offerte était de 85 points de base, fermer une hypothèque d'un million de dollars rapporte une commission de 8 500 $. Certaines banques augmentent également la commission si vous dépasser votre objectif. Pas de vente, pas d’argent.  Et un représentant en retard sur son objectif, aurait-il plus tendance à vous conseiller un produit plus payant pour lui?En 1995, j’étais conseiller technique dans un département de service d’un manufacturier automobile. Quand mon patron, décidait au début du mois que, pour chaque alignement de roues vendus, de m’attribuer une commission additionnelle de 5$, je peux vous assurer de ma bienveillance auprès de mes clients, en m’assurant de bien les informer sur l’importance d’un bon alignement des roues! Imaginer comment plusieurs centaines de dollars de commission additionnel pourraient influencer le conseiller?Le modèle de rémunération actuel décourage ces spécialistes de faire des «efforts raisonnables» pour évaluer les besoins des consommateurs et leurs objectifs financiers. Vendre des produits avec des commissions plus élevées, des hypothèques plus importantes que nécessaire, plutôt que d'encourager un acompte plus important sont autant de problèmes notés avec le modèle. Les spécialistes sont motivés et incités à vendre des hypothèques qui génèrent des commissions plus élevées. Vous pensez probablement que les banques ont un devoir de bien vous conseiller n’est-pas?

Les banques canadiennes  pourraient voir aux meilleurs intérêts de leurs clients. Mais ces banques ont des actionnaires. À la place, votre conseiller vous proposera peut-être d’emprunter d’avantage pour pouvoir investir dans un produit de placement. Vous proposera peut être un meilleur taux d’intérêt si vous acceptez une assurance vie, invalidité et maladie grave.

La meilleure façon d’éviter de tomber dans le piège est de vous intéresser davantage à la finance et ne pas commencer l’analyse de vos besoins à la dernière minutes. Vous donner le temps de comparer les différentes options disponibles. inspiré principalement de betterdwelling.com 

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Créer le coup de cœur.

Lorsque le cœur s’emballe, tout est permis


MICHEL MADORE L'EXPERT IMMOBILIER·MARDI 6 MARS 2018


En immobilier, c’est comme en amour : lorsque le cœur s’emballe, tout est permis… Pour vendre vite et bien, il faut conquérir le cœur des acheteurs. C’est une règle de base : pour vendre un bien dans des délais raisonnables et à un bon prix, mieux vaut séduire le maximum d’acheteurs ! Alors, comment vous y prendre ? C’est simple : cherchez à créer le coup de cœur. La raison ? L’amour fait vendre. Lorsque le cœur s’emballe, tout est permis…


L’acquéreur qui s’enthousiasme tombe amoureux

Lorsqu’un acheteur s’enthousiasme pour un bien, c’est comme lorsqu’on tombe amoureux, il est extatique, il réfléchit moins, il est pressé, presque obsédé par le bien, en fait, il est prêt à tout pour avoir l’objet de sa convoitise. Et ce n’est pas rare que certains acheteurs harcèlent les courtiers immobiliers pour savoir s’ils ont une réponse du vendeur. Ils s’angoissent : est-ce que le vendeur va les rappeler ? Ils n’en dorment plus ! Vous voulez vendre votre maison vite et à un bon prix ? Rendez les acheteurs potentiels fous amoureux! 


Vendre est plus rapide

Pourquoi créer le coup de cœur ? Parce qu’ainsi il y aura forcément plus d’amateurs. Vous aurez donc plus de chance d’avoir une offre. La seconde raison c’est que votre logement se vendra plus vite. Lorsqu’on a un coup de foudre, on se précipite un peu. C’est comme en amour, lorsqu’on est amoureux, on n’attend pas un mois pour rappeler l’élu(e) de son cœur. L’acheteur conquis fera une offre plus rapidement, peut-être même à l’issue de la première visite, afin d’être certain que le bien ne lui passe pas sous le nez. 


Le bien se vend plus cher

Lorsque l’acheteur a un coup de foudre, il est davantage dans l’émotionnel que dans le rationnel. Son coeur est guidé par l’émotion et non par la raison. Le bien est irrésistible. Littéralement, l’acheteur ne peut y résister, il en oublie les pieds carrés, les petits défauts… C’est le bien idéal ! Du coup, il s’y sent bien ! Cela le rassure, le décide à acheter ! Lorsqu’ils visitent, les acquéreurs verbalisent souvent ce sentiment de bien-être lorsqu’ils sont sous le charme. « Ah je ressens des ondes positives ! » expriment-ils. Vous l’avez compris : plus l’acheteur aura le sentiment que votre bien est parfait, fait pour lui, et plus il fera une offre plus élevée. C’est normal, lorsqu’on est sûr de soi, convaincu, on met le prix !


Décorez avec amour pour toucher le cœur des amateurs

Comment touche-t-on le cœur des amateurs ? En suscitant des émotions. Qu’est-ce que cela veut dire ? Une émotion n’est pas liée à l’état de marche de la robinetterie dans une salle de bains mais plutôt à l’ambiance qu’on y crée. Déposez du linge de toilette coloré, en harmonie avec les meubles. Disposez des petits savons parfumés sur le rebord du lavabo, des sels de bain et des bougies au bord de la baignoire. Pour créer de l’émotion dans votre salon, donnez vie à cette pièce. Une tasse de thé en porcelaine sur un coin de table peut faire l’affaire. Que cherche un vendeur ? Un lieu accueillant qui ait une âme ! Des scènes de vie, de la chaleur lui permettront de comprendre que votre maison abrite une famille heureuse. Même si votre habitation est mal décoré, si l’acheteur sent qu’il y a de l’amour chez vous, cela le touchera, lui donnera envie ! Car on achète pas 4 murs et un toit, on achète un lieu de vie, un futur…
 

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Conseils "premiers acheteurs"

Mes conseils pour les “premiers acheteurs” afin d'éviter les erreurs

 
MICHEL MADORE L'EXPERT IMMOBILIER·MERCREDI 21 FÉVRIER 2018


Être un acheteur d'une première maison sans l'aide de professionnels qualifiés, c'est comme utiliser google pour diagnostiquer une maladie grave,  Cela pourrait ne pas bien se terminer. Voici quelques "erreurs" ou "pièges" à éviter.


Ne pas obtenir l'approbation préalable d'un courtier hypothécaire expérimenté
Les calculatrices en ligne peuvent aider les acheteurs à avoir une idée approximative de leur limite d'emprunt. Il faut tout de même utiliser les services d'un courtier en hypothèques pour trouver le type de prêt qui vous convient le mieux, pour obtenir un bon taux, auprès de l'institution offrant les meilleures conditions en fonction de sa situation.
Mettez de coté l'appartenance que vous ressentez pour votre institution financière. Obtenez une pré-approbation d'un courtier hypothécaire qualifié. Vérifiez par la suite ce que votre institution vous propose.


Visiter les maisons avec des «oeillères»
Les vendeurs avisés, font tout ce qui est en leur pouvoir, pour faire bien paraître leur maison. C'est la propriété que vous achetez, pas la décoration. L'impact du "home staging" est énorme, même pour les experts et pour acheteurs expérimentés. Il est important de voir au delà de la «mise en scène», et regardez attentivement.


Utilisation de courtier immobilier du vendeur
Le courtier immobilier du vendeur pourrait potentiellement doubler sa rétribution en vous représentant. Il n'est pas surprenant que certain d'entre eux tentent de vous inciter à travailler avec eux.  Transiger avec le courtier du vendeur, serait comme utiliser l'avocat de votre ex-conjoint(e), pour négocier les conditions de votre divorce!
Vous devriez choisir un courtier immobilier, qui vous accompagnera à toutes les étapes. Il veillera à  vos intérêt. Votre courtier sera payé par le courtier du vendeur. Dans un majorité de cas, il n'y a aucun frais direct à payer par vous, l’acheteur.


Ne pas suivre les recommandations de votre courtier
Avoir confiance et être à l'aise avec son courtier est primordiale. Il est tout à fait approprié de se renseigner sur le fonctionnement des transactions immobilières. Discutez ouvertement et posez des questions à votre courtier. Si son approche et ses réponses ne vous semble pas adéquates, changer de courtier. Votre courtier devrait être votre meilleur allié. Suivez ses recommandations. 


Compromettre son dossier d'emprunteur avant la signature.
Il est important de maintenir votre situation de crédit intacte durant toutes les procédures d'achat. Cela signifie que vous ne devriez pas demander une nouvelle carte de crédit, faire des achats extraordinaire ou co-signer le prêt d'un proche ou d'un ami.
A titre d'exemple, un paiement ou versement de 400$ par mois pour une voiture, réduit votre capacité d'achat de 80 000$ à 100 000$

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Acheter des stationnements avec son condo?

 

MICHEL MADORE L'EXPERT IMMOBILIER·MARDI 20 FÉVRIER 2018


Pour une majorité d’acheteurs, un espace de stationnement est un point essentiel, voire vital.
Mais est-ce que ça vaut la peine tant que ça, un stationnement ?  Je conseille systématiquement à mes clients d’acheter un espace de stationnement ou même deux, selon le cas. Plus le stationnement disponible sur la rue se fait rare, plus c’est important.


Certains y pensent en termes de valeur de revente, d’autres simplement pour le confort et le côté pratique. Pour ma part, ce n’est pas tant au niveau de la valeur de revente comme du délai de vente. Certains acheteurs pourrait être heureux de mettre la main sur un appartement moins cher, n’étant pas propriétaire d’une voiture. Ce type d’acheteur étant peu fréquent, le délai de vente en souvent prolongé.


Le prix moyen d’une place de stationnement intérieure dans un condominium à Montréal tourne autour de 40 000-50 000 $, un chiffre qui a doublé en 20 ans. Le prix monte ou descend selon le quartier, la rareté des espaces, le luxe du condo etc.


Dans certains secteur, il est relativement facile de louer un espace de stationnement intérieur inutilisé à un copropriétaire de l’immeuble. Une grande partie des coûts associés au stationnement intérieur est dans ce cas récupérée. 


Bref, le stationnement constitue clairement une plus-valu pour un acheteur, que ce soit au niveau de la revente, de la location ou simplement de l’amélioration de la qualité de vie. Avec les longs hivers, les heures de déneigement, les risques de vol ou de vandalisme, avoir un garage intérieur privé est certainement agréable. On comprend donc que plusieurs futurs acheteurs priorisent ce critère dans leur recherches et sont prêts à s’endetter un peu plus pour cette valeur ajoutée.




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Mon rôle de courtier immobilier en 2019

Combien un vendeur pert-il est se privant des services d'une courtier?


Quand vient le temps de vendre une propriété, certaines personnes se questionnent sur la nécessité d'utiliser les services d'un courtier immobilier. La question est légitime, considérant les coûts associés à ce choix. 


Le web a transformé le marché immobilier : vendeurs et acheteurs sont mieux outillés que jamais pour diffuser ou consulter des annonces immobilières.  Cependant, l’apport des courtiers est toujours pertinent, puisque 7 transactions sur 10 ont profité d’implication de ceux-ci en 2017.
En tant que courtier,  j’évalue la valeur de l'immeuble et analyse le marché local.  J’examine les titres et l'ensemble des documents. Je conseille les vendeurs pour l'optimisation de la présentation de l'immeuble. Je rédige et publie une fiche descriptive, reçois et résume le contenu des offres d'achat. Je rédige tous les contrats, je négocie, fais suivi de la  réalisation des conditions et j’accompagne mes clients jusqu'à la signature chez le notaire de l'acheteur. 


Je ne suis pas payé en fonction des heures travaillées ou en fonction des dépenses encourues mais plutôt en fonction des résultats livrés.  Mon rôle principal est de vendre l'immeuble de mes clients aux meilleures conditions en fonction de leur situation. Obtenir pour ceux-ci, une vente claire et minimisant les risques. J’assument tous les frais associé à la mise en marché et j’investi tout le temps nécessaire.  Ma rétribution n'est payée que si j’atteins les objectifs.


Vendre avec un courtier ou vendre soi-même?


L'acheteur idéal, c'est-à-dire celui qui est disposé à payer le meilleur prix pour votre propriété, est peut-être une personne de l'extérieur qui s'installe dans la région ou un premier acheteur, prudent et inexpérimenté. Ces deux types d'acheteurs sont peu enclins à magasiner seul, sans courtier.
Une majorité d'acheteurs utilisent les services d'un courtier pour dénicher et négocier l'achat de leur nouvelle propriété. Pourquoi se priveraient-ils des services d'un pro, d'autant plus que ces services n'entraînent pas de coûts directs?
Les acheteurs opérant seul, sans courtier, en parcourant les annonces des journaux et en visitant des sites de publicitaires, sont majoritairement des gens du secteur, des acheteurs expérimentés à la recherche d'une bonne occasion


D'un coté, un vendeur désirant épargner la commission et de l'autre, un acheteur sans courtier à la recherche d'une bonne occasion.


Comment serait-il possible de chiffrer l'économie de vendre avec un publicitaire tel que DuProprio si l'on ne connaît pas, le prix de vente qu'il aurait été possible d'obtenir avec un courtier?
Les individus ont des expériences et des qualifications variées. Un avocat n’aurait sans doute aucune difficulté à vérifier des titres ou à rédiger une promesse d'achat, un décorateur à optimiser la présentation de sa propriété, un pro du marketing à créer une fiche descriptive attrayante.
Le courtier immobilier est, quant à lui, un spécialiste en courtage immobilier. 


Michel Madore  L'expert immobilier

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Pourquoi déménageons-nous en masse le 1er juillet?

20 % de tous les ménages locataires du Québec changent de domicile durant la période de déménagement

MICHEL MADORE  -  L'EXPERT IMMOBILIER  -  24 JANVIER 2018


L'origine d'une journée unique pour la fin des baux et les déménagements a une longue histoire au Québec. Selon l'historien Yvon Desloges, la coutume de déménager au printemps, principalement le 1er mai, remonterait au xviiie siècle, comme le confirme une ordonnance de 1750 promulguée par l'intendant François Bigot.


Au début des années 70, le CCMM (CSN-Montréal), alors dirigé par Michel Chartrand, fait des pressions pour modifier la loi sur les baux, incluant la date standard de fin de bail.
En 1974, l'Assemblée nationale du Québec vote une loi abrogeant certaines dispositions du « Code civil du Québec » qui fixait le 1er mai comme date d'échéance uniforme des baux résidentiels, échéance qui était inscrite dans le droit civil depuis 1866 et s'est maintenue en l'état pendant plus d'un siècle.


Le projet de loi, qui créait du même souffle la Régie du logement du Québec, laissait aux seuls propriétaires et aux locataires le soin de convenir de la date d'échéance du bail. Cependant, les dispositions transitoires de la loi prévoyaient la prolongation automatique des baux venant à échéance le 30 avril ou le 1er mai 1975 pour les prolonger jusqu'au 30 juin 1975. La mesure a été bien accueillie par de nombreux Québécois puisqu'elle évitait aux familles les problèmes liés au transfert des enfants d'une école à l'autre à quelques semaines de la fin de l'année scolaire. 


Depuis, les Québécois et en particulier ceux des villes centre de Québec et Montréal où les locataires sont fortement majoritaires (+50% à Québec et +60% à Montréal) ont pris l'habitude de faire coïncider l'entrée en vigueur des baux avec le 1er juillet. On estime qu'entre 200 000 et 250 000 ménages soit 20 % de tous les ménages locataires du Québec changent de domicile durant la période de déménagement qui culmine le 1er juillet.


Le Wall Street Journal rapportait en 2013 que la période annuelle des déménagements provoque d'importantes hausses de prix des déménagement. Ainsi, le taux horaire d'un déménageur montréalais passe de 89 $ l'hiver à 139 $ l'heure en période de pointe en raison de la forte demande.


Wikipédia.org

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Top 15 des règles du Home Staging

D’après les résultats de l’étude scientifique de Duke, voici les 15 principales règles

 

MICHEL MADORE L'EXPERT IMMOBILIER·MERCREDI 24 JANVIER 2018



1. Retirer les effets personnels des salles de bain (savon utilisé, rasoirs, brosses à dents, etc.).

Explication : ce n’est pas considéré comme propre, c’est trop personnel, rappelle que la maison est “utilisée”, empêche les acheteurs de s’approprier la maison.


2. Utiliser les pièces selon leur usage logique (Ex : une salle à manger doit contenir du mobilier de salle à manger et non un bureau).

Explication : les acheteurs imaginent difficilement autre chose que ce qu’ils voient, cela peut laisser croire qu’il n’y a pas assez de place dans la maison.


3. Retirer les indices de présence d’animaux domestiques (bol de nourriture, litière, etc.)

Explication : les acheteurs seront inquiets des problèmes d’odeurs, d’allergènes ou de dommages dans la maison.


4. Allumer toutes les lampes pendant les visites

Explication : cela donne une impression d’espace plus grand, procure une réaction émotionnelle positive, indique qu’il n’y a rien à cacher.


5. Mettre en vente une maison meublée plutôt que vide

Explication : une maison vide est froide, alors qu’une maison meublée est chaleureuse, aide les acheteurs à s’imaginer l’organisation de l’espace.


6. Retirer les poubelles

Explication : ça peut sentir, ça prend de la place, montre qu’il n’y a pas d’endroit pour les cacher.


7. Ne pas avoir de photos personnelles visibles

Explication : les acheteurs se focalisent sur les photos plutôt que la maison, ne permet pas de s’approprier un lieu.


8. Retirer les objets d’arts ou effets personnels qui attirent trop l’attention

Explication : les acheteurs se souviennent plus de ces objets que de la maison, une mauvaise impression de ces objets peut avoir un mauvais effet sur la maison en général.


9. Peintre tous les murs de manière neutre

Explication : ça plaira à plus de monde, aide les acheteurs à imaginer leur propre mobilier dans les pièces.


10. Retirer la machine à café, le grille-pain, etc. du plan de travail de la cuisine

Explication : ça donne l’impression d’un plus grand espace, plus net, montre qu’il y a assez de rangements.


11. De ne placer un meuble dos à l’entrée

Explication : ce n’est pas accueillant, complique la lecture de l’espace, réduit l’impression d’espace.


12. Raconter une histoire avec l’aménagement (Ex : placer un plateau de petit-déjeuner sur le lit)

Explication : donne une impression chaleureuse, aide les acheteurs à s’imaginer vivre dans la maison. Certains professionnels indiquent qu’il faut faire attention à ne pas faire trop superficiel pour autant.


13. Mettre des rideaux semi-transparents ou ne pas en mettre du tout

Explication : ça donne une impression d’espace, montre la vue sur l’extérieur.


14. Utiliser des bougies odorantes ou des potpourris

Explication : c’est accueillant, fait disparaître les odeurs inconfortables. Attention de le faire subtilement tout de même.


15. Avoir des biscuits au chocolat, de délicieux sablés aux amandes ou une tarte qui cuisent dans le four pendant les visites

Explication : crée une atmosphère chaleureuse et domestique.Source: 


https://.marketingimmobilier.co 


Louer ou acheter?

La location d'un appartement, est-ce vraiment comme jeter de l'argent par les fenêtres?


MICHEL MADORE L'EXPERT IMMOBILIER·JEUDI 11 JANVIER 2018


Qui n'a jamais entendu cet adage? Louer c'est comme jetter l'argent par les fenêtres. Je vais vous exposer, avec des chiffres à l’appui, quatre scénarios distincts qui nous permettront de comparer,

du point de vue économique, la location vs l’achat.   Scénario #1 sur 5 ans, Scénario #2 sur 10 ans, dans lesquels, l'immeuble ne prenait pas de valeur. Scénario #3 sur 5 ans et Scénario #4 sur 10 ans dans lesquels, l'immeuble prenait 5% de valeur par année.
Pour les fins de l'exercice, j'ai comparé un logement de 2 chambres à 900$ par mois et un appartement en copropriété de deux chambres du même secteur à 200 000$.
J'ai appliqué une indexation du loyer de 2% par année. J'ai également indexé à 2% l'an les taxes et les frais de condo.


Je n’ai pas tenu compte du coût de l’énergie et du coût des assurances car ceux-ci sont similaires.


L'achat
Prix d’achat appartement en copropriété                                                                                200 000
Mise de fond 5%                                                                                                                            10 000
Assurance prêt (ajoutée au montant du prêt)                                                                             7 600
Taxe assurance prêt                                                                                                                          684  
Droits de mutation (taxe bienvenue)                                                                                             1 725
Frais de notaire                                                                                                                               1 300
Montant du prêt hypothécaire (200k -10K+7.6K)                                                                     196 600
Total des déboursés (10K+684+1725+1300)                                                                                 13 709
Paiement hypothécaire mensuel (@3.3%, 25 ans)                                                                         966
Service de la dette (paiement mensuel x 12)                                                                              11 592
Taxe municipale + scolaire / an                                                                                                    2 712
Frais de condo / an                                                                                                                       1 200
Cotisations spéciales                                                                                                                     1 200
Le coût mensuel (paiement+taxe+frais condo+cotisation)                                                         1 391
Le coût annuel de la première année (1391 x 12)                                                                        16 692
Le total des coûts pour 5 ans                                                                                                     84 492
Le total des coûts pour 10 ans                                                                                                    171 756
La location
Loyer mensuel de la première année                                                                                             900
Loyer total de la première année                                                                                               10 800
Loyer total 5 ans                                                                                                                          56 196
Loyer total 10 ans                                                                                                                        118 212


Scénario1: Les chiffres après 5 années, sans plus valu


Prix de vente                                                                                                                                200 000
Solde du prêt hypothécaire                                                                                                        -169 860
Frais notaire pour quittance                                                                                                             -700
Somme récupéré chez le notaire                                                                                                  29 440
Sommes payées en plus sur 5 ans                                                                                               -28293
Déboursé initial chez notaire à l’achat                                                                                         -13 709                                                                                                                                
Frais de courtage                                                                                                                          - 9 200
Résultat sur 5 ans   + cher de                                                                                                       -21 762   

      
Si la propriété était revendue après cinq ans, sans avoir pris de la valeur, son propriétaire aurait payé 21 762$ de plus que si il avait simplement loué!


Les chiffres après 10 ans, sans plus valu


Prix de vente                                                                                                                                 200 000
Solde du prêt hypothécaire                                                                                                          -137 187
Frais notaire pour quittance                                                                                                              -700
Somme récupérée chez le notaire                                                                                                  62 112
Sommes payées en plus sur 10 ans                                                                                              -53544
Déboursé initial chez notaire à l’achat                                                                                         -13 709
Frais de courtage                                                                                                                            -9 200  
Résultat sur 10 ans                                                                                                                         -14 341


Si la propriété était revendue après 10 ans, sans avoir pris de la valeur (peu probable), son propriétaire aurait payé 14 341 de plus que si il avait simplement loué!


Les chiffres après 5ans, avec une plus value annuelle de 5%


Si l'appartement était vendu avec plus value de 5% l'an après cinq ans
Prix de vente                                                                                                                                 255 256
Solde du prêt hypothécaire                                                                                                         -169 860
Frais notaire pour quittance                                                                                                              -700
Somme récupérée chez le notaire                                                                                                 84 696
Sommes payés en plus sur 5 ans                                                                                                 -28 296
Déboursé initial chez notaire à l’achat                                                                                          -13 709
Frais de courtage                                                                                                                           - 11 700
Résultat sur 5 ans                                                                                                                            30 991
Dans ce scénario, le propriétaire a épargné prêt de 31 000$ sur cinq ans


Les chiffres après 10 ans, avec un plus value annuelle de 5%  


Prix de vente                                                                                                                                325  778
Solde du prêt hypothécaire                                                                                                         -137 187
Frais notaire pour quittance                                                                                                             -700
Somme récupérée chez le notaire                                                                                               187 891
Sommes payées en plus sur 10 ans                                                                                            -53 544   
Déboursé initial chez notaire à l’achat                                                                                        -13 709
Frais de courtage                                                                                                                         -15 000
Résultat sur 5 ans                                                                                                                        105 638


Dans ce scénario, le propriétaire a épargné 105 000$ sur 10 ans par rapport à la location!


En résumé, 5 ans sans plus value est 21k plus avantageux de louer, 10 ans sans plus value est 14k plus avantageux de louer, 5 ans avec une plus value normal est 31k plus avantageux d’acheter et 10 ans avec plus value normal est 105k plus avantageux d’acheter.
Ces différents scénarios font la démonstration que, pour qu’il y ait un avantage financier d’acheter un appartement, il faut que l’immeuble gagne de la valeur.  Comme l’augmentation des valeurs n’est pas linéaire, il peut y avoir des corrections, des périodes de stagnation, et des périodes de fortes augmentations. 


Les frais à l’achat (taxe bienvenue, frais notaire, assurance prêt), à la possession (entretien et réparation) et les frais à la vente (pénalité, frais d’agence, quittance) étant importants, ces frais peuvent être un cauchemar à court terme, surtout si les immeubles ne prennent pas de valeur.
A long terme, l’achat d’un appartement est assurément avantageux. Par contre, si le produit que vous achetez est susceptible de ne plus convenir à vos besoins à court terme , il y a matière à la prudence

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